Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это правильно сделать?

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке
можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Необходимость продать квартиру, оформленную в ипотеку, может возникнуть в любой момент. Переезд, отсутствие возможности продолжать платить за ипотеку, необходимость расширения жилого пространства в связи с рождением детей – все это требует быстрого решения проблемы.

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не так прост, как кажется на первый взгляд. С одной стороны, банку выгодно получить свои деньги назад, и здесь проблем возникнуть не должно. С другой стороны, банку выгоднее продолжать получать проценты, поэтому с отдельно взятыми банками на деле могут возникнуть трудности. Кроме того, при наличии перепланировок, которые не были согласованы с банком, вам также может быть отказано в продаже квартиры.

Да, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, напрямую зависит от решения банка. Так как до момента полного погашения ипотечного кредита, квартира остается собственностью банка, вы не можете распоряжаться ею без его согласия: продать, сдать в аренду, провести серьезную перепланировку – для всего этого потребуется либо согласие банка, либо полное погашение ипотечного кредита.

По сути, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру под ипотекой, упирается в то, кто будет осуществлять досрочное погашение. Вы можете расплатиться с банком самостоятельно и продать квартиру, однако этот вариант подходит только тем, у кого есть достаточное количество финансовых средств. Также вы можете осуществить досрочное погашение за чужой счет, например – за счет покупателя квартиры. Но только в том случае, если банк согласен на ее продажу.

В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, как продать квартиру с обременением ипотекой, а также подробно остановимся на том, как стоит действовать в различных случаях, в зависимости от способа продажи квартиры, а также в зависимости от отношения банка к вашему решению.

Плюсы и минусы самостоятельного решения проблемы.

можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке
можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Самый простой с точки зрения документации и отношений с банком способ, как продать квартиру с обременением ипотекой – погасить задолженность досрочно своими средствами. В чем плюсы такого способа:

  • Вам не нужно получать согласие банка на продажу квартиры, так как она окончательно переходит в вашу собственность.
  • Вы можете продать квартиру по более высокой стоимости, если найдете покупателя, который будет согласен на такую цену.
  • Вам не придется связываться с переоформлением ипотеки на другого человека.

Однако у такого способа есть и довольно весомые минусы:

  • Если до конца ипотеки еще много времени, найти такую сумму бывает довольно трудно.
  • При оформлении потребительского кредита для досрочного погашения также нельзя рассчитывать на действительно большую сумму, так как при выдаче кредита учитывается наличие ипотеки.

В итоге при отсутствии достаточной суммы может возникнуть новая долговая яма, выбраться из которой будет еще труднее, так как проценты по потребительскому кредиту всегда на порядок выше, чем по любой ипотеке. Именно поэтому такой способ, как продать квартиру с обременением ипотекой, не слишком востребован, и подходит только тем, кто действительно может достать необходимую сумму.

Однако это не значит, что больше нет способов, которыми можно избавиться от ипотечной квартиры.

Пусть покупатель проспонсирует досрочное погашение.

можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке
можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Наиболее простой способ для тех, кто не может погасить ипотеку досрочно самостоятельно – досрочное погашение ипотеки за счет покупателя. Если покупатель не хочет связываться с ипотекой и переоформлять ее на себя, ситуация даже удобнее как для вас, так и для него. Достаточно погасить действующую ипотеку средствами покупателя – и квартира перейдет в его собственность.

Посмотрим, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, выгодно таким способом.

  • Для того, чтобы погасить ипотеку средствами покупателя, вам необходимо получить от него достаточную сумму и выдать ему расписку о ее получении. На такое согласятся не все.
  • После досрочного погашения ипотеки средствами покупателя вы самостоятельно переоформляете право собственности в Росреестре, и снова, покупатель абсолютно беззащитен до того момента, как квартира перейдет к нему в собственность, поэтому с большинством покупателей будет трудно договориться.
  • Многие покупатели могут потребовать скидку на ипотечное жилье.

Тем не менее, такая сделка абсолютно законна, а для покупателя даже выгодна, так как вы называете исключительно ту сумму, которая необходима для досрочного погашения ипотечного кредита, не больше и не меньше. Чаще всего, такой вариант выбирают те, кому надо срочно избавиться от жилья в связи с переездом или с отсутствием возможности и дальше платить по кредиту. Если планируется досрочное погашение, не важно, за чей счет, согласие банка не требуется, что также можно назвать существенным плюсом.

Кроме того, для получения гарантий для покупателя вы можете воспользоваться банковской ячейкой, в которой будут храниться средства для досрочного погашения до тех пор, пока вы будете улаживать вопрос с документами. Проще всего привлечь к продаже квартиры банк или агентство недвижимости: в этом случае вам не придется самостоятельно объяснять покупателю, что сделка абсолютно чистая, и бояться ему нечего.

Можно продать через агентство недвижимости?

можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке
можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Удивительно, но факт: ответ на вопрос, можно ли продать квартиру под ипотекой, имеет весьма необычное и практически невостребованное решение.

  • Необходимо обратиться в агентство недвижимости с намерением продать свою квартиру.
  • Агентство недвижимости выдает займ, сумма которого составляет остаток вашего долга по ипотеке.
  • Вы гасите ипотеку досрочно, снимаете обременение и выставляете дом на продажу.

Такой способ прекрасно подходит тем, кто не может заниматься продажей собственности самостоятельно, однако у него есть весьма существенные минусы. В первую очередь, проценты по такому займу даже выше, чем потребительский кредит: в районе 18% годовых. Также никто не гарантирует вам, что ваша квартира будет продана максимально быстро: все зависит от агента, который будет заниматься именно вашим объектом, а также от спроса на него. Таким образом, если вы рассчитывали полученными деньгами погасить задолженность перед агентством, это может и не получиться.

Банк разберется сам.

можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке
можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Задаваясь вопросом, можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, думать о том, что будет, если за продажу возьмется банк, не хочет никто. Потому что такой способ, чаще всего, применяется, когда квартира отчуждается от заемщика вследствие длительной неуплаты задолженности по кредиту. Рассмотрим особенности этой процедуры.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

  • Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
  • Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
  • Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется профессионализмом агента.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе, ведь делить деньги всегда проще, чем недвижимость.

Однако требование банка продать залоговую квартиру на самом деле скрывает в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Таким образом, мы рекомендуем не доводить до этой ситуации, а пользоваться вышеописанными методами досрочного погашения вашего долга за счет привлечения сторонних средств.

Переоформление ипотеки на другого человека.

можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке
можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Наиболее распространенный способ, как продать квартиру с обременением ипотекой – переоформление вашего ипотечного кредита на другое лицо, а именно – на покупателя. Отвечая на вопрос, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке с дополнительной выгодой таким способом, ответ может быть только один: завышение стоимости квартиры в сговоре с оценщиком. Однако мы не рекомендуем вам прибегать к такому способу, так как он не является законным. Если все вскроется, у вас будут большие проблемы.

Между тем, переоформить ипотеку на другого человека довольно просто. Достаточно только найти покупателя, которого устроит оформление ипотеки на вашу квартиру. Одним из преимуществ можно выделить то, что покупателю останется выплачивать куда меньшую сумму, чем в свое время приходилось выплачивать вам, ведь какое-то время ипотека уже выплачивалась. Таким образом, выгода для покупателя совершенно очевидна. Однако и в этом случае у покупателя есть два варианта решения своей задачи:

  • В первую очередь, покупатель может согласиться на оформление ипотеки в вашем банке. В этом случае необходимо удостовериться в том, что он соответствует требованиям банка, а также получить согласие банка на эту процедуру.
  • Если же покупатель хочет оформить ипотеку на более выгодных условиях, он может сделать это и в другом банке. Процедура будет чем-то напоминать рефинансирование ипотеки, однако в этом случае все процедуры по получению ссуды покупатель берет на себя: вам остается только дождаться, пока ваш банк сообщит, что деньги получены, и можно снимать обременение с квартиры.

И у первого, и второго способа есть свои недостатки, которые могут повлиять на скорость продажи, а также на саму эту возможность.

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке при переоформлении ипотеки на покупателя в том же банке, чреват следующими проблемами:

  • В первую очередь, банк может отказать в оформлении ипотеки, если у вас нет явных проблем с выплатой ежемесячных платежей. Банки бывают разные, и в некоторых банках такое поведение чем-то зазорным не считается. В таком случае придется искать дополнительные способы решения проблемы.
  • Кроме того, ваш покупатель может не подойти под требования банка. Например, у него может быть испорчена кредитная история, может не оказаться официального трудоустройства или же его официальный доход не устроит банк. В этом случае вы можете предложить оформление ипотеки в другом банке или же оплату полностью.
  • В большинстве случаев к новым заемщикам банки предъявляют повышенные требования. О вас банк знает все, в то время как ваш покупатель для него – чистый лист. Поэтому для того, чтобы продать квартиру таким способом, придется доказать, что покупатель банку подходит.

Если речь идет об оформлении ипотеки в другом банке, то можно говорить о существенном затягивании временных рамок. Кроме того, вы самостоятельно никак не сможете повлиять на скорость одобрения ипотеки в другом банке и скорость перевода денег. А еще надо снять обременение, перевести недвижимость в залог другого банка… Все это довольно трудно, и подходит только тем, у кого есть достаточное количество свободного времени и принципиальное желание именно переоформить ипотеку на покупателя.

Можно ли продать квартиру под ипотекой выгодно?

можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке
можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру под ипотекой выгодно, неоднозначен. С одной стороны, при такой постановке вопроса вы зависите от банка, и не можете назвать сумму выше, чем она есть. С другой стороны, мы упомянули только один наиболее распространенный способ завышения стоимости и получения дополнительной выгоды.

Если вам повезло, и вы продаете квартиру не потому, что больше не можете платить, а также имеете доступ к дополнительным финансовым средствам, продать квартиру в ипотеке с дополнительной выгодой будет проще простого. Для начала вам потребуется снять обременение с квартиры путем досрочного погашения, а затем вы можете выставить квартиру на продажу по любой стоимости.

Мы не можем сказать, что вы обязательно найдете покупателя при таком подходе, как не можем гарантировать выгодную продажу любой недвижимости в нашей стране в принципе. Однако при наличии свободного времени и свободных финансовых средств вы можете развязаться с банком и не учитывать его требования.

В остальных случаях наиболее простым способом будет переоформление ипотеки. Так как больших денег и так ни у кого нет, этот способ наиболее востребован покупателями. Если у вас ипотека в надежном банке, условия прозрачные, нет никаких накруток и сговора с оценщиком, покупатель с радостью возьмет на себя обязательства по вашей ипотеке. Этот способ подходит для тех, у кого нет времени на продажу квартиры. Наиболее легкий путь.

Остальные способы, которые мы рассмотрели в нашей сегодняшней статье, направлены на то, чтобы дать вам такую же свободу действий, как и при самостоятельном досрочном погашении. Особое внимание стоит уделить агентствам недвижимости. В настоящее время рынок недвижимости в очередной раз переживает спад (хоть по виду этого и не скажешь, но это так), и агентства с утроенной энергией возьмутся за продажу вашего жилья. Поэтому если вы продаете квартиру в связи с переездом, и у вас нет возможности заниматься этим самостоятельно, обращение в агентство недвижимости будет хорошим решением.

В нашей сегодняшней статье мы постарались максимально подробно рассмотреть способы, которыми можно продать квартиру в ипотеке. Если наша статья была для вас информативна, оценивайте ее и рассказывайте о ней в социальных сетях своим друзьям. Если же у вас еще остались вопросы, задавайте их в комментариях или в специальном разделе нашего сайта: мы обязательно вам ответим!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *