Как продать квартиру по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца и покупателя.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

как продать квартиру по ипотеке
как продать квартиру по ипотеке

Продажа квартиры – это событие, в котором участвуют, как минимум, двое: продавец и покупатель. Поэтому мы решили не разбрасываться на несколько разных статей, а объединить общие условия в одну, и рассказать, как происходит продажа квартиры как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция всегда будет включать в себя получение согласия банка. Мы акцентируем на этом ваше внимание, так как многие стараются обойти банк, обмануть его, получить большую выгоду. Однако мы рассматривать финансовые махинации не станем, а рассмотрим только официальные и законные способы продажи квартиры, оформленной в ипотеку.

Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция также будет включать в себя подготовку соответствующих документов. Да, продажа квартиры в ипотеке довольно трудная задача, поэтому подготовиться ко всем сложностям надо заранее. Как к тому, что будет трудно найти покупателя на ипотечную квартиру с продажей вашего кредита, так и к тому, что покупатель вполне может вас обмануть. С подозрением друг к другу до последнего момента относятся все участники сделки, поэтому ответ на вопрос, как правильно продать квартиру по ипотеке, будет включать в себя советы как для продавца, так и для покупателя, ведь крайне важно прийти к согласию и найти точки соприкосновения, чтобы избежать возможных проблем при оформлении сделки.

В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, как продать квартиру в ипотеку пошагово, а также рассмотрим пакет документов для продажи квартиры по ипотеке как для покупателя, так и для продавца.

О чем важно знать перед продажей квартиры в ипотеку?

как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция
как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Мы уже упоминали о том, что не будем рассматривать мошеннические способы оформления такой сделки, и сейчас настал момент, когда следует обратить ваше внимание на возможные последствия таких махинаций.

В статье 37 Закона «Об ипотеке» указано, что залогодержатель должен дать согласие на продажу заложенного имущества. Если разрешения банка не будет, сделка просто не будет зарегистрирована государственным регистратором. Махинации могут заключаться в подкупе, подделке документов и иных способах получения регистрации без согласия банка.

Если такая регистрация произойдет, то согласно статьи 39 Закона возможны два пути решения проблемы:

  1. признание договора недействительным. В таком случае подписанный договор не будет нести никаких последствий, а продавец обязан будет вернуть полученные от покупателя деньги (данное правило предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  2. досрочного исполнения обязательств, то есть банк может потребовать внести всю оставшуюся сумму одним платежом. Более того, для покупателя также могут быть негативные последствия.

Если банк сможет доказать в суде, что покупатель знал об имущественном обременении, то ответственность покупатель и продавец несут солидарно. О чем это говорит? О том, что пакет документов для продажи квартиры по ипотеке должен быть подлинным, никаких махинаций с финансами, документами и порядком регистрации быть не должно. Запомните это и не поощряйте действий покупателей или продавцов, которые говорят, что «все решаемо».

Какие риски есть у продавца и покупателя?

как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция
как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция будет включать в себя внимательное изучение всех возможных рисков и принятие решения только с оглядкой на эти риски.

Рассмотрим для начала риски продавца:

  1. В первую очередь, риском является потеря времени. В случае купли-продажи недвижимости, имеющей обременения, на процедуру оформления сделки требуется гораздо больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от нескольких дней до двух-трех месяцев. Если покупателю жилье требуется срочно, то он может просто передумать приобретать данную квартиру. В результате продавцу придется опять искать покупателя, теряя время. Для того чтобы избежать вероятности возникновения данной ситуации, есть смысл подписать договор о намерениях (предварительный договор), обязавшись заключить договор купли-продажи после получения разрешения банка. Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция будет включать в себя предварительное заключение договора, который обезопасит вас от потери времени и финансовых средств.
  2. Также возможна потеря денег из-за штрафов и комиссий банка. Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно внимательно изучить ипотечный договор. Некоторые банки указывают очень высокие комиссии за перепродажу имущества или дополняют договор невыполнимыми условиями для продажи. Если начать продажу имущества без внимательного изучения договора, вы рискуете попасть под неподъемные штрафы.
  3. Самый неприятный риск — неодобрение сделки банком. Причины, по которым банк отказал в выдаче разрешения на продажу недвижимого имущества, могут быть любые, но в результате время будет потеряно, а покупатель может попытаться истребовать компенсацию. Следует помнить, что в таком случае сделка не состоялась по вине третьих лиц, поэтому такое требование является незаконным. Убедитесь, что в предварительном договоре купли-продажи нет подобных штрафов.

Конечно, неприятные риски. К ним надо включить еще риск знакомства с неадекватным покупателем, который передумывает несколько раз в день, слишком уж придирчиво осматривает квартиру и вообще не ясно, стоит ли ему доверять, или денег вы так и не дождетесь. Однако и у покупателя есть определенные риски. Поэтому пакет документов для продажи квартиры по ипотеке всегда должен включать в себя предварительные договоренности, защищающие как покупателя, так и продавца.

О чем стоит помнить покупателю:

  1. Многие из тех, кто раздумывает, как правильно продать квартиру по ипотеке, имеет в виду не законность сделки, а выгоду для себя. Не секрет, что при продаже ипотечной квартиры продавец редко получает выгоду. Как правило, такая продажа направлена на то, чтобы снять с продавца необходимость выплаты ипотечного кредита, но бонусом идет и избавление от квартиры, к сожалению. О чем это говорит? О том, что продавец нередко идет на всякие уловки, чтобы получить хотя бы небольшую выгоду. Соглашаться на такие уловки не следует. В первую очередь, к ним относится завышение стоимости квартиры перед банком, в котором вы берете кредит на это жилье (если вы не хотите связываться с банком продавца).
  2. Кроме того, речь может идти о незаконной регистрации сделки. Вас убеждают, что все будет в порядке, но на деле вы можете потерять и деньги, и квартиру, и даже свободу, если вас признают виновным в сговоре.
  3. Также проблема может быть в том, что на квартиру имеют право третьи лица, о чем продавец умолчит. Бывали случаи, когда при халатном отношении банка и страховой эти права третьих лиц просто оставались незамеченными. В итоге череда судов не заканчивалась ничем хорошим.
  4. Также необходимо проверять квартиру на предмет регистрации в ней несовершеннолетних, военнослужащих и инвалидов – выселить их из квартиры будет довольно трудно.
  5. А еще обратите внимание на срок наследования. Если квартира перешла к продавцу по наследству, и он продает ее, чтобы не тянуть ипотеку почившего родственника, с момента смерти изначального заемщика должно пройти не менее полугода, и продавец должен официально вступить в наследование.

Проблем на самом деле намного больше, однако эти лежат на поверхности, и о них важно помнить всегда. Существуют также риски с передачей денег, с оформлением сделки, риски, что банк не одобрит покупателя просто потому, что ему так захочется – продажа и покупка квартиры в ипотеку чрезвычайно сложна. Поэтому, если вас интересует, как продать квартиру в ипотеку пошагово, мы рекомендуем внимательно изучить все возможные риски, а также заранее истребовать у банка перечень требований для нового покупателя. Если вы и есть покупатель, не стесняйтесь самостоятельно связываться с банком продавца и уточнять, каким критериям вы должны соответствовать.

Документы, которые необходимо оформить продавцу перед продажей.

как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция
как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Как мы уже упоминали выше, пакет документов для продажи квартиры по ипотеке требует отдельного и внимательного изучения. Каждый этап сделки может потребовать предоставления дополнительных документов. Однако если вас интересует, как продать квартиру в ипотеку пошагово, следует заранее подготовить следующий пакет документов:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. Проблемы могут возникнуть, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные, военные или пропавшие без вести люди.

Итак, как мы видим, уже на начальном этапе требуется оформление достаточно большого количества документов. Однако без него никакие законные взаимоотношения по продаже квартиры с банком и покупателем невозможны. В свою очередь, покупателю необходимо будет подготовить документы, необходимые для оформления ипотеки на себя, если только вы не погашаете весь долг продавца сразу. Если вас интересует, как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция для покупателя будет включать в себя оформление следующих документов:

  1. В первую очередь, необходимо заранее подготовить документы, подтверждающие ваше официальное трудоустройство. На последнем месте работы надо отработать не менее полугода, общий непрерывный трудовой стаж за последние пять лет должен составлять минимум год. Требования могут быть упрощены, если вы являетесь зарплатным клиентом банка, и он отнесется к вам более снисходительно.
  2. Кроме того, потребуется также подтвердить вашу платежеспособность по форме 2-НДФЛ, реже – по форме банка. Для банка вы являетесь новым лицом, к которому могут предъявляться куда более жесткие требования, чем предъявлялись к продавцу.
  3. Также необходимо будет предоставить доказательства, что у вас есть средства на расчет с банком: для этого вы можете открыть в этом банке расчетный счет и положить на него необходимую сумму. Впоследствии деньги либо перейдут в уплату задолженности полностью, либо будут использованы как первоначальный взнос или ежемесячный платеж.

Конечно, документов может быть намного больше: не надо забывать о необходимости предоставления паспорта гражданина РФ, СНИЛС и других документов. Однако требования в каждом банке разные, поэтому мы рекомендуем вам заранее связываться с банком продавца и уточнять, какие документы необходимо оформить именно вам.

Гарантии оплаты для продавца и покупателя.

как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция
как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

Если вас интересует, как продать квартиру через ипотеку, пошаговая инструкция будет включать в себя также выбор оптимального способа взаиморасчетов, который позволит вам получить соответствующие гарантии и не переживать о том, что денег вы не увидите.

  1. В первую очередь, вы можете выбрать безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Для того, чтобы воспользоваться любым из вышеперечисленных способов, вам потребуется подтвердить факт регистрации недвижимости на нового собственника или передать документы в МФЦ или Росреестр.

Сложно ли продать квартиру в ипотеку?

как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция
как продать квартиру по ипотеке, пошаговая инструкция

В настоящее время рынок жилья переживает настоящий кризис. Причем речь идет как о новостройках, так и о вторичной недвижимости. Сложно купить, сложно продать. Купить хотят подешевле, продать хотят подороже. Каждый продавец оценивает свою квартиру дороже, чем независимый оценщик. Банки не хотят менять заемщиков, другие банки не хотят связываться с недвижимостью, пока с нее не снято обременение. Препонов очень много, и на деле продать или купить квартиру по ипотеке оказывается намного сложнее.

Как ни странно, продать квартиру в ипотеку во вторичке легче, чем в строящемся жилье. Об особенностях продажи квартиры в новостройке мы говорили в специальной статье, и это дело выглядело еще более трудновыполнимым. Однако при внимательном отношении к рискам и необходимым документам продать квартиру, оформленную в ипотеку, все-таки можно. Главное – стараться делать все законно, своевременно оформлять все необходимые документы и адекватно оценивать собственную недвижимость.

Покупателям же мы советуем лично обращаться в банк продавца и уточнять требования, которые будут предъявлены к новому покупателю. Кроме того, мы также рекомендуем вам самостоятельно проверять наличие необходимых документов. Вы также можете пригласить независимого оценщика, чтобы убедиться в стоимости жилья. Относиться к покупке квартиры необходимо так же внимательно, как и к ее продаже.

Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и рассказывайте о ней своим друзьям в социальных сетях. Ну а мы продолжим рассказывать вам обо всем, что сами знаем об ипотеке, а мы знаем немало!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *