Как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка?

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка
как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка

Необходимость в том, чтобы продать жилье, не дожидаясь окончательной выплаты ипотеки, может возникнуть по множеству причин. Переезд, острая необходимость в более просторном жилье и так далее – все это может потребовать решения избавиться от квартиры. В таких условиях очень важно заранее знать, как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка, не дожидаясь наступления такого момента. Однако знать все на свете просто невозможно, поэтому сегодня вам на помощь придем мы и наша статья.

В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим порядок продажи квартиры по ипотеке, а также остановимся на том, какие требования необходимо удовлетворить для того, чтобы продать квартиру быстрее. Также остановимся на рисках, которые может понести как продавец, так и покупатель, и рассмотрим, как проходит сделка купли-продажи.

На что следует обратить внимание перед продажей квартиры?

как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка
как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка

Если вас интересует, как продать квартиру под ипотеку, порядок действий будет зависеть от того, насколько правильно вы подошли к оформлению этой сделки. При этом важно помнить о том, что выгода при продаже квартиры в ипотеку зависит от двух факторов: непосредственно от квартиры и от покупателя. Остановимся более подробно на каждом из параметров.

Какие требования к недвижимости? Согласитесь, каждый хочет купить квартиру подешевле. Поэтому если вы хотите продать квартиру быстро и выгодно, лучше не завышать ее реальную стоимость. Для получения адекватной оценки вы можете привлечь специалистов, и уже от этой стоимости «плясать» в случае, если речь не идет о переоформлении ипотеки на другого человека. Завышенная стоимость жилья, если даже на глаз видно, что оно стоит дешевле, только отпугнет потенциального покупателя.

Для того, чтобы понять, как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка, можно чуть подробнее остановиться на том, как проводится оценка такой недвижимости, и на что обращается внимание:

  • Проверяется состояние всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • Имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • Дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • Открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Если вы хотите продать квартиру в новостройке, еще не введенной в эксплуатацию, нужды в оценке нет. Однако такая практика складывается крайне редко. Чаще всего, продается жилье, в котором уже успели хорошо и долго пожить. Поэтому после визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру. Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи. Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

О чем это говорит? «Да я ее за четыре миллиона!» — не сработает. Ваша квартира уже стоит дешевле, чем вы оформляли, и новый покупатель в любом случае потратит на нее меньше денег, вне зависимости от того, кому будет платить. Поэтому при продаже такой квартиры рассчитывать на большую прибыль не приходится.

Остановимся теперь более подробно на требованиях к покупателю, раз с квартирой мы разобрались. В большинстве случаев осуществляется переоформление ипотеки на другого человека, так как далеко не все могут позволить себе полностью погасить ваш ипотечный кредит наличными. Поэтому к покупателю вы должны относиться с таким же подозрением, с каким когда-то банк относился к вам. В этом случае порядок продажи квартиры по ипотеке будет включать в себя проверку покупателя на соответствие следующим требованиям:

  • В первую очередь, продать ипотечную квартиру с переоформлением долговых обязательств вы сможете только гражданину Российской Федерации, зарегистрированному в соответствующем субъекте.
  • Кроме того, необходимо также проверить потенциального покупателя на наличие судимости.
  • Также необходимо затребовать документы, подтверждающие официальное трудоустройство. Не обязательно держать в руках оригиналы, достаточно будет и копий. Покупатель должен сам понимать, что ему все равно придется предоставлять эти документы в банк, и вы просто экономите время друг другу.
  • С подтверждением доходов будет туго. Здесь вам придется поверить покупателю на слово. Или уточнить, где конкретно он работает, связаться с отделом кадров или бухгалтерией и получить интересующую вас информацию. Однако в большинстве случаев финансовые проблемы выясняются только при посещении банка, поэтому к этому надо быть внутренне готовым.
  • Проверить кредитную историю покупателя уже не так сложно, как убедиться в уровне его доходов. Запрос в БКИ делается раз в год абсолютно бесплатно, а соответствующие организации быстро получат всю необходимую информацию по любому заемщику.

Конечно, получить всю необходимую информацию вы вряд ли сможете. Однако внимательно относиться к потенциальному покупателю можно и даже нужно. Если вас интересует, как продать квартиру под ипотеку, порядок действий будет включать в себя поиск адекватного покупателя. Если вы понимаете, что не сможете сами подобрать человека, которого банк гарантированно одобрит, обратитесь в агентство недвижимости. Специалисты такого агентства быстро подберут покупателя, основываясь как на ваших ожиданиях, так и на требованиях банка.

Какими способами можно продать квартиру в ипотеке?

как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка
как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

  • Досрочное погашение. В этом случае вам необходимо найти покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получить от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки. После получения наличных средств вам необходимо перевести их в счет погашения ипотеки, а затем снять обременение и переоформить собственность на покупателя. Такой способ используется крайне редко, так как велики риски для покупателя.
  • Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение. В этом случае удобнее всего и продавцу, и покупателю, так как все необходимые действие предпринимает банк.
  • Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
  • Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема переоформления ипотеки на другого человека. Также покупатель может оформить ипотеку в другом банке на этот е объект недвижимости, правда, такая практика осуществляется крайне редко.

Плюсы и минусы досрочного погашения.

Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.

В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Плюсы и минусы самостоятельной продажи.

Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.

На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.

Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка
как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка

Плюсы и минусы продажи с помощью банка.

В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.

В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

Плюсы и минусы продажи долговых обязательств.

Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.

Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:

  • предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

Как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка.

как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка
как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка

Если вас беспокоит, как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка, вы на верном пути. Просто найти покупателя и продать квартиру любым способом – идея не самая удачная, так как риски есть не только у покупателя, но и у вас. Поэтому в большинстве случаев порядок действий при продаже такой квартиры одинаковый.

Если вас беспокоит, как продать квартиру под ипотеку, порядок действий, чаще всего, будет следующим:

  • Продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • Для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • Производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • Покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • После одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • Договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • Со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Трудно ли продать квартиру по ипотеке Сбербанка правильно?

как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка
как правильно продать квартиру по ипотеке Сбербанка

Если вы хотите узнать, как продать квартиру под ипотеку, порядок действий будет различным в зависимости от ваших условий, вашего банка, остатка за ипотеку, состояния вашей квартиры и вообще везения. Некоторые находят хороших покупателей моментально, но в большинстве случаев приходится тратить много времени на то, чтобы подобрать человека, который подойдет и вам, и банку.

В настоящее время ситуация на рынке недвижимости в принципе не слишком благоприятна, поэтому лучше всего не делать все своими руками, а обращаться за помощью к специалистам, а именно – в агентство недвижимости. Специалисты таких агентств хорошо ориентируются в ситуации, и знают, как угодить и вам, и банку, а также имеют собственные способы поиска хороших покупателей.

Главное, что важно помнить при необходимости продать квартиру в ипотеке – к покупателю необходимо относиться так же внимательно, как банк относился к вам. И заранее подготовиться к тому, что все не необходимые документы должны быть готовы заранее.

Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ну а мы продолжим и дальше освещать самые трудные и любопытные ипотечные вопросы простым и понятным языком.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *