Как осуществляется рефинансирование ипотеки с маткапиталом?

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

рефинансирование ипотеки с маткапиталом
рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Несмотря на то, что использование материнского капитала широко освещается, и позволяет выгодно оформить ипотеку, рефинансирование ипотеки с маткапиталом все еще выглядит довольно затруднительно. К сожалению, о такой проблеме не предупреждают в банках, где вы собираетесь оформлять ипотеку, и не пишут на сайтах банков, где вы собираетесь оформить рефинансирование. Получается весьма непростая ситуация, когда надо решить, что же вам делать, продолжать платить по более высокому проценту или сражаться за свое право платить меньше.

В большинстве случаев ответ на вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом, окажется неутешительным, так как возможность рефинансирования не рассматривалась в тот момент, когда средства материнского капитала направлялись на погашение ипотечного кредита или вносились в качестве первоначального взноса. Рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала становится более затруднительным, так как само применение материнского капитала обладает множеством особенностей, которые необходимо учитывать при расчете. К сожалению, делают это далеко не все.

Поэтому в нашей сегодняшней статье мы узнаем, как осуществляется рефинансирование ипотеки с мат капиталом, и как сделать так, чтобы рефинансирование ипотеки, если использован материнский капитал, стало для вас возможным.

Что такое рефинансирование ипотеки в целом, и почему это выгодно?

рефинансирование ипотеки с маткапиталом
рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Рефинансирование ипотеки с маткапиталом и без него – одна и та же процедура. Исключение составляют лишь нюансы, которые необходимо учитывать. Разберемся сначала с понятием рефинансирования.

Рефинансирование может проводиться в вашем банке (реструктуризация) или в другом банке. В первом случае по вашей действующей ипотеке уменьшается ставка и, соответственно, изменяется срок ее выплаты. Во втором случае вам выдается новый кредит под меньший процент, при помощи которого вы досрочно погашаете ипотеку, оформленную в другом банке, и выплачиваете кредит уже другому банку, точно также предоставляя недвижимость в залог. Чаще всего, то, можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом, зависит именно от того, какой тип рефинансирования вы предпочитаете. Если в первом случае банк еще может пойти вам навстречу, то во втором случае вам вполне могут отказать. Осталось разобраться, почему это происходит.

Для того, чтобы понять, чем особенно рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала, для начала необходимо остановиться на том, в чем особенности рефинансирования как такового.

  • В первую очередь, при рефинансировании точно так же устанавливаются отдельные ставки для различных обстоятельств. Так, некоторые банки рефинансируют как целевые ипотечные кредиты, так и нецелевые кредиты (но под залог недвижимости). Во втором случае ставки всегда выше, и выгода от рефинансирования уже не столь очевидна.
  • Кроме того, при оформлении рефинансирования действуют обычные условия ипотечного кредита: ограничение по сроку (как правило, до 30 лет выплат), ограничение по возрасту (до 60-65 лет), ограничение по сумме (менее 500 тысяч не оформляется, в некоторых банках – менее 800 тысяч) и так далее.
  • Помимо прочего, оформить рефинансирование ипотеки, если использован материнский капитал, можно через такое же время, как и в обычном случае: подождать придется минимум полгода.

Любое рефинансирование ипотеки осуществляется только при условии полного соответствия определенным требованиям. Каким требованиям должен соответствовать ипотечный кредит:

  • Своевременное погашение долга в течение последних 12 месяцев. Не является препятствием и 1 просроченный платеж длительностью до 30 календарных дней либо 3 платежа сроком не более 5 дней.
  • На момент подачи заявки не должно быть просроченной задолженности.
  • Со времени открытия текущего кредитного договора должно пройти не менее 180 календарных дней.
  • До окончания срока действия текущего договора должно оставаться не менее 90 календарных дней.
рефинансирование ипотеки с маткапиталом
рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Требования для заемщика:

  • Обязательно наличие гражданства Российской Федерации и регистрации на территории государства. Этот пункт намного выгоднее, чем в других банках, где требуется регистрация в определенном регионе;
  • Для мужчин возраст, в котором возможно рефинансировать ипотеку в большинстве банков – от 22 до 65 лет, причем 65 лет – возраст финального платежа. Для женщин максимальный возраст — 60лет. В некоторых банках можно рефинансировать ипотеку до 75 лет, однако это уже индивидуальные условия редких банков;
  • Соответствующий уровень финансового обеспечения, подтвержденный по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Как мы уже упоминали выше, с долгами вам рефинансирование не оформят. Поэтому крайне важно доказать, что вы справитесь с ежемесячными платежами.
  • Кроме того, необходимо также соответствовать стандартным требованиям к официальному трудоустройству: минимум полгода на текущем месте работы, минимум год непрерывного стажа за последние пять лет.

Почему могут возникнуть трудности:

  • Для начала, вам потребуется убедиться в том, что ваша кредитная история в порядке. Да, снова история с историей. Но что делать, если банки не хотят доверять тем, кто не хочет платить? С точки зрения банка тут все вполне логично. Вам откажут, если есть просрочки по ипотечному кредиту (количество и длительность допустимых просрочек каждый банк устанавливает сам), а также по любым другим кредитам, которые вы могли взять в период выплаты ипотеки. При этом все просрочки считаются в совокупности.
  • Кроме того, в рефинансировании также могут отказать, если вы недавно потеряли или сменили работу. А также из-за снижения уровня дохода. На решение банка влияет как уровень вашего дохода, так и его стабильность. Если вы недавно уволились или сменили работу, придется отработать на новом месте как минимум полгода. Напоминаем, кстати, и про непрерывный годовой стаж за последние пять лет упорного труда: это требование тоже никуда не делось.
  • Банк может не устроить предмет залога. Да, такое тоже бывает. Например, предыдущий банк одобрил ипотеку на квартиру во вторичке, а новый банк категорически не желает этого делать. Рефинансирование ипотеки для коттеджей и загородных домов тоже весьма проблематично.
  • С момента оформления ипотеки прошло менее полугода. Многие люди думают, что рефинансирование – это такая удобная штука, с которой можно играться сколько угодно, увеличивая свою выгоду все больше и больше. Однако подать на рефинансирование ипотеки можно только спустя полгода после оформления, а смысл в рефинансировании и вовсе появляется спустя года три, не меньше.
  • Некоторые банки отказывают в ипотеке, если ваша ставка 10,5% или меньше. До тех пор, пока ключевая ставка ЦБ РФ не понизится еще больше, многие банки отказывают в рефинансировании таких ставок. Слишком небольшое отличие от ключевой ставки и слишком неочевидная выгода.

Рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала также может быть затруднено. Если вы уже направили материнский капитал на погашение ипотечного кредита, вам могут отказать в рефинансировании. Остановимся подробнее на том, почему это происходит.

Использование материнского капитала.

рефинансирование ипотеки с маткапиталом
рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Согласно п. 6 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, сейчас материнский капитал может быть использован на ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет, на следующие нужды:

  • на уплату первоначального взноса при получении нового кредита;
  • на погашение основного долга и процентов по уже взятому кредиту.

Рефинансирование ипотеки с мат капиталом может быть затруднено и в первом, и во втором случае, так как многие банки отказывают семьям в такой услуге из-за того, что после погашения первого кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям. Если же рефинансирование ипотеки с маткапиталом было получено до использования сертификата на материнский капитал, его, пусть и не без возможных трудностей, все-таки можно будет направить в дальнейшем для погашения нового кредита.

Связаны эти трудности с оговоренными законом условиями использования маткапитала на приобретение жилья:

  • приобретенное жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
  • если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Интересно, что такими трудностями обладает не только рефинансирование ипотеки, если использован материнский капитал, но и другие социальные программы, подразумевающие получение государственных субсидий с определенными оговорками.

Посмотрим, как осуществляется рефинансирование ипотеки, если использован материнский капитал, и осуществляется ли оно вообще.

Если оформляется рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям, или в Пенсионный фонд должно было быть подано соответствующее обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения. Обратите внимание, что за исполнением этого обязательства внимательно следит как прокуратура, так и органы опеки.

Почему рефинансирование ипотеки с мат капиталом может оказаться трудновыполнимо:

  • Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями. Это стандартная причина отказа. Вы наверняка помните, что наличие несовершеннолетних собственников являлось причиной отказа в случае, если вы оформляли вторичную недвижимость в ипотеку.
  • Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников. Поэтому далеко не все банки согласны вообще рассматривать такое заявление.
  • Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком. На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. Поэтому крайне важно успеть сделать абсолютно все, а на деле оформление рефинансирования в таких условиях может занять куда больше времени.

Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом?

рефинансирование ипотеки с маткапиталом
рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Наиболее интересный вопрос – можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом, если все выглядит так сложно? Попробуем разобраться, когда это возможно.

  • В случае, если семья еще не использовала маткапитална погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности. Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата — иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка. Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита, выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).
  • Если же право на маткапитал у семьи уже возникло, то необходимо выбирать только один из двух вариантов: погашать сертификатом первичный кредит с риском потерять право на проведение его рефинансирования в будущем или же сразу проводить рефинансирование ипотеки и терять право на использование материнского капитала в виду описанных выше причин.

Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (453 тыс. рублей в 2018 году). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.

Как можно рефинансировать ипотеку с материнским капиталом?

рефинансирование ипотеки с маткапиталом
рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Основной способ, которым можно осуществить рефинансирование ипотеки с маткапиталом – это обращение в ваш собственный банк за реструктуризацией вашего долга. Здесь крайне важно понимать, что выбирать банк необходимо с заделом на будущее. Любая женщина должна обращать внимание на условия банка для матерей с двумя и более детьми. Если банк в принципе не поддерживает многодетные семьи или не делает хорошие скидки, рассчитывать на понимание будет трудно. В то же время, многие банки предоставляют при рождении малыша кредитные каникулы, а также сами предлагают провести реструктуризацию вашего кредита.

Помните, что при оформлении материнского капитала у вас появляются обязательства перед вашими детьми, которые становятся несовершеннолетними собственниками. В этом случае трудно не только рефинансировать кредит, но и продать квартиру любым законным способом.

В нашей сегодняшней статье мы постарались рассмотреть особенности рефинансирования ипотеки с материнским капиталом. К сожалению, пока что в нашей стране еще не до конца сформировалась программа поддержки многодетных семей, и рефинансирование с применением материнского капитала затруднено. Об этом говорит и множество отзывов на сайтах банков. Поэтому мы рекомендуем вам обращаться в ваш собственный банк за снижением ставки.

Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ваша поддержка очень важна для нас!

 

 

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *