Ипотека: подводные камни и риски.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

ипотека подводные камни и риски
ипотека подводные камни и риски

Оформление ипотеки для многих – единственный шанс получить жилье. К сожалению, в настоящее время накопить на квартиру могут немногие. Огромное количество предложений от банков, которые выглядят довольно выгодно, государственные программы субсидирования ипотечных кредитов – все это порождает ложную уверенность в том, что в таком деле как ипотека подводные камни и риски отсутствуют. Однако это, конечно же, совсем не так.

Любое предприятие, касающееся долговых обязательств, обладает целым набором рисков и серьезных опасностей, о которых необходимо знать. Если бы все было так просто, не было бы огромного количества историй о том, как люди оставались без жилья или попадали в долговую яму. Однако главное, что надо понять (пусть это и очень трудно сделать, потому что понимать это неприятно и обидно) – это не все вокруг плохие и злые, это не банки воруют и обманывают, это мы в большинстве своем просто не умеем распоряжаться своими финансами и не хотим понимать, как работает ипотечный кредит.

Мы решили написать эту статью именно сейчас, после того, как рассмотрели множество актуальных вопросов, потому что детального разбора программ и условий недостаточно для того, чтобы подготовиться к оформлению ипотечного кредита. Даже если вы будете знать в точности, какие документы вам нужны, даже если вы будете знать в точности, в каком банке оформить ипотеку выгоднее всего, при отсутствии понимания возможных рисков вы все равно можете попасть в неприятную ситуацию.

Поэтому в нашей сегодняшней статье мы подробно рассмотрим, на что следует обратить внимание при оформлении ипотеки, а также разберем все возможные риски и подводные камни при оформлении ипотечного кредитования в любом банке. Помните: больше половины успеха зависит именно от вас, и от вашего личного подхода к оформлению ипотечного кредита.

Рассматривая такое понятие как ипотека, подводные камни и риски можно условно разделить на два лагеря: риски, имеющие отношение к банку, и риски, имеющие отношение лично к вам. Для удобства мы начнем с рисков, имеющих отношение к банку, и подробно рассмотрим, на что следует обратить внимание при оформлении ипотеки в любом банке, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, спустя весьма непродолжительное время.

Основные риски при оформлении ипотеки в любом банке.

ипотека подводные камни и риски
ипотека подводные камни и риски

Рассматривая такое понятие как ипотека, что нужно знать про подводные камни и риски как раз-таки в большей степени относится именно к банку. Квартира становится залогом, который банк может отнять. В договоре могут быть прописаны особые условия, например, запрет рефинансирования в другом банке. Также договор может включать в себя комиссии на осуществление дополнительных операций. Для того, чтобы получить хороший процент, обязательно надо заключить договор страхования жизни и здоровья, тоже не бесплатный. И это далеко не все, с чем приходится сталкиваться при оформлении ипотеки. Поэтому необходимо более подробно остановиться на том, на что следует обратить внимание при оформлении ипотеки в любом банке и раз и навсегда определить, какие факторы будут решающими при выборе банка.

Ваша квартира становится залогом.

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Иными словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость, по сути, принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре. Таким образом, рассматривая такое понятие как ипотека, подводные камни и риски будут, в первую очередь, связаны именно с вашим жильем. Любые изменения в квартире придется согласовывать, но это еще не самое страшное. Ниже главное, на что следует обратить внимание при оформлении ипотеки, и никогда об этом не забывать.

ипотека подводные камни и риски
ипотека подводные камни и риски

Вас могут выселить, даже если это единственное жилье.

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки. О чем это говорит? О том, что у вас отберут жилье, если вы перестанете платить. Конечно, для начала банк пойдет на уступки, однако потерять жилье проще, чем вы думаете. Рассматривая такое понятие как ипотека, что нужно знать про подводные камни и риски – так это то, что жилья вас могут лишить. Даже если оно единственное.

Договор может быть составлен очень хитро.

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действующее гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде. Однако мы рекомендуем вам внимательно изучать договор перед тем, как его подписывать. Если вы видите такие неприятные симптомы, лучше отказаться от подписания договора с выбранным банком, даже если предложенные условия кажутся вам привлекательными. Как показывает практика, суды лишь отбирают последние деньги и силы, но редко позволяют добиться справедливости. Поэтому лучше изначально заключить выгодный договор с надежным банком, а не испытывать свою удачу.

ипотека подводные камни и риски
ипотека подводные камни и риски

Банк может назначить комиссии.

Несмотря на то, что в большинстве банков комиссии уже давно отменены, некоторые небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить. А еще лучше – не обращаться в такие банки. Мы специально выделяем этот пункт в перечне, на что следует обратить внимание при оформлении ипотеки, так как комиссии позволяют банкам не только получать от вас дополнительные финансовые средства, но и образовывать «липовые» задолженности, списывая комиссии с вашего счета без уведомления. В договоре же прописано, обязаны знать и обязаны платить.

Вам могут навязать страховку.

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях, даже в Сбербанке это происходит, причем весьма навязчиво. Конечно, вы всегда можете отказаться, однако и терять привлекательный процент не хочется. В такой ситуации остается только хорошо спросить себя, что для вас важнее на данном этапе.

Рассматривая такое понятие как ипотека, что нужно знать про подводные камни и риски в этом случае – это весьма непростой выбор. С одной стороны, при отказе от страховки вы получите более высокий процент. С другой стороны, согласившись на страховку, вам придется заплатить сейчас, и платить отчисления по договору в течение всего срока ипотечного кредитования. В некоторых случаях страхование жизни и здоровья может быть обусловлено объективными факторами: ипотеку оформляет человек пенсионного возраста, инвалид или человек с проблемами со здоровьем. В этом случае о навязывании страховки речи быть не может, это логичное требование банка. Однако во всех остальных случаях вы можете выбирать, и мы советуем вам задуматься над тем, насколько страховка оправдана в вашем случае.

Оценка недвижимости – это всегда траты.

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только в аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов). На что следует обратить внимание при оформлении ипотеки в любом банке – так это на перечень таких компаний. Не стоит полностью отдавать дело в руки специалистов банка. Несмотря на то, что компании проходят серьезную проверку в банке, все-таки лучше обезопасить себя заранее, почитав отзывы о компаниях, убедившись в их опыте и компетентности. И только после этого можно пользоваться услугами оценщика. Услуга не бесплатна, стоимость варьируется в зависимости от города и региона. Однако, в среднем, это минимальные затраты, к которым надо быть готовым при оформлении ипотеки.

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке – не бесплатна.

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и отправить пакет бумаг в Росреестр в электронном виде.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания. С одной стороны, отсутствие необходимости ждать и обивать пороги – это несомненный плюс. С другой стороны, весомая сумма, в дополнение к уже перечисленным нами тратам – как бы последний гвоздь в крышку. Поэтому мы рекомендуем вам приберечь эти деньги, тем более что скидка от процентной ставки минимальна.

Основные риски при оформлении ипотеки со стороны заявителя.

ипотека подводные камни и риски
ипотека подводные камни и риски

Да, и здесь тоже есть определенные риски, о которых хорошо было бы помнить, и кроются они в наших собственных умах. За бумажной волокитой и беготней по инстанциям нередко забываешь, как надо действовать правильно. Все знают все лучше тебя, и в итоге ты просто плывешь по течению, а специалисты банка разворачивают тебя как им удобнее. Рассматривая такое понятие как ипотека, подводные камни и риски, связанные с неправильным отношением к оформлению ипотеки со стороны клиента, не упомянуть нельзя. Рассмотрим чуть подробнее, на что следует обратить внимание при оформлении ипотеки, обратившись к самому себе.

А сможете ли вы платить?

Многие весьма позитивно оценивают свои финансовые возможности и полагают, что ежемесячный платеж, например, в 40 тысяч рублей при личной зарплате в 30 тысяч – вполне себе посильная ноша. Ведь супруг или супруга зарабатывает столько же, а еще посчитали доход созаемщиков, и все, конечно же, согласились платить. Но постойте. А вы уверены, что через год все будет так же? Что вы не разругаетесь с созаемщиками, и они не оборвут с вами все контакты? Что ваша супруга или ваш супруг не потеряет работу, или не уйдет в декрет, или не получит снижение заработной платы?

Банки всегда оценивают свои собственные риски и смотрят в будущее на много лет, отсюда и переплата по кредиту с учетом инфляции. При оформлении ипотеки вам полезно сделать то же самое, что делает банк. Сесть и хорошо подумать, какую сумму вы гарантированно сможете выделять на уплату ипотеки в течение длительного времени. Наличие родственников и помощников – подспорье. Но оно не может быть гарантированным. Оформляя ипотеку на себя, вы и отвечаете тоже только за себя.

Квартиру надо содержать.

Ваша основная обязанность в ходе ипотечного кредитования – поддерживать жилье в ликвидном виде. А это значит, что износ жилья необходимо своевременно устранять. И дело даже не только в требовании банка, дело в требованиях самой жизни. Затраты на ремонт надо изначально закладывать в семейный бюджет, и учитывать их при оформлении ипотеки на определенную сумму. Если у вас сломается, например, унитаз, вам будет абсолютно все равно, откуда брать деньги, потому что без него жизнь в квартире превратится в ад. И лучше бы, чтобы эти деньги у вас были, и не возникала просрочка по ипотеке из-за сломанного унитаза. И это только маленькая часть того, что может сломаться или поистрепаться в квартире, в особенности в новостройке, где, как известно, используются довольно дешевые комплектующие.

Лучше быстрее погасить, чем отложить?

Тратить все ваши деньги на погашение ипотеки столь же неразумно, сколь и доводить до просрочки. Любой человек должен иметь определенную «заначку» на случай сокращения, серьезной болезни, да и вообще любого форс-мажорного обстоятельства. Пусть понемногу, но вы должны откладывать с каждой зарплаты, и желательно – на банковский депозит под процент, пусть и небольшой. Это позволит вам легко пережить трудные времена, которые в нашей стране, кажется, наступают перманентно.

Вывод: оформление ипотеки грамотно – удобно!

ипотека подводные камни и риски
ипотека подводные камни и риски

Используя все вышеперечисленные советы, вы сможете быстро и выгодно оформить ипотеку в любом банке. Главное помнить, на что следует обратить внимание при оформлении ипотеки, и от чего лучше отказаться вовремя. Внимательно читайте договор, знайте свои права и хорошо рассчитывайте собственные силы, и тогда вы не только быстро оформите ипотеку, но и быстро по ней расплатитесь. А мы искренне желаем вам удачи!

Если вам понравилась наша статья, оценивайте ее и рассказывайте о ней в социальных сетях своим друзьям. Если же у вас остались вопросы, не стесняйтесь задавать их нам: мы обязательно ответим вам подробно и понятно!

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *