Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и не только.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Ипотека на коммерческую недвижимость
Ипотека на коммерческую недвижимость

Ипотека на коммерческую недвижимость представляет особый интерес для многих категорий граждан. Купить коммерческую недвижимость самостоятельно практически невозможно: даже маленькие встроенные коммерческие помещения в жилых домах (например, на первом этаже) стоят слишком дорого, чтобы можно было приобрести их на свои накопления. Что делать в таком случае? Арендовать, да еще и умудряться откладывать? Далеко не все справляются даже с арендой, что уж говорить о накоплениях, в особенности на начальном этапе ведения бизнеса.

Многих интересует, как оформляется ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, так как далеко не все банки поддерживают такой тип ипотеки. Впрочем, в этом нет ничего удивительного: ипотека под коммерческую недвижимость в принципе оформляется банками довольно неохотно. Дело в том, что такая ипотека требует куда более тщательного изучения источников дохода, и подтвердить свой доход (даже большой) могут далеко не все. Поэтому для банка ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц выгодна крайне редко.

В нашей сегодняшней статье мы подробно рассмотрим, как оформляется ипотека на коммерческую недвижимость для ИП, а также узнаем, как оформляется коммерческая ипотека для физических лиц, и в чем между ними различия. Остановимся мы и на конкретном предложении банка в качестве наглядного примера. Конечно же, мы выберем действующее предложение, которым можно воспользоваться.

Особенности коммерческой ипотеки в целом.

Ипотека на коммерческую недвижимость
Ипотека на коммерческую недвижимость

Вне зависимости от того, какая ипотека на коммерческую недвижимость оформляется (для физических лиц, ИП или юридических лиц), сама ее структура довольно сильно отличается от привычной нам схемы кредитования. Это связано как со способом подтверждения дохода, так и с требованиями и условиями банков. Поэтому в целом можно сказать, что ипотека под коммерческую недвижимость обладает следующими очевидными отличиями:

  • Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Классическая ипотека подразумевает оформление залога на жилую недвижимость, в которую заявитель впоследствии въезжает. В то же время, ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений. Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор и оставить вас без места для осуществления своей профессиональной деятельности.
  • Вторая особенность коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по классической ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц выдается, как правило, всего лишь на 10 лет (за редким исключением).
  • Также отличается и ставка кредитования.  По классической ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, ипотека на коммерческую недвижимость для ИП может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых). Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет. Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

Исходя из всего вышесказанного, можно отметить, что коммерческая ипотека для физических лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей представляет собой довольно трудную задачу. Вам надо убедить банк в том, что с вами сотрудничать выгодно, подтвердить свой доход, найти подходящее помещение, да еще и выбить на него необходимую сумму (в условиях затрудненной оценки). Словом, надо как-то крутиться, и искать банки, которые захотят с вами работать. Остановимся теперь более подробно на том, чем отличаются различные виды ипотеки на коммерческую недвижимость, и какие есть реальные предложения от банков.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц.

Ипотека на коммерческую недвижимость
Ипотека на коммерческую недвижимость

В первую очередь, важно отметить, что ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц оформляется не для всех категорий граждан. Для того, чтобы оформить такую ипотеку, надо быть владельцем бизнеса, руководителем организации или топ-менеджером организации с хорошей репутацией и оборотом. Такие условия возникли потому, что банк уже на начальном этапе должен быть уверен в том, что его вложения окупятся, и вы сможете вернуть деньги.

Какие документы надо предоставить, чтобы ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц была оформлена в максимально короткие сроки:

  • В первую очередь, потребуется предоставление копии всех страниц паспорта гражданина Российской Федерации;
  • СНИЛС;
  • При наличии супруги (супруга) и детей, следует представить свидетельство о государственной регистрации брака, а также свидетельства о рождении детей;
  • Копию военного билета или приписного свидетельства для мужчин, младше 27 лет;
  • Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья, при этом лучше всего оформить его в банке, где вы собираетесь оформлять ипотеку;
  • Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
  • Справка о доходах за последние полгода.

В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

Каким требованиям должно удовлетворять здание, чтобы коммерческая ипотека для физических лиц была оформлена:

  • Здание должно быть капитальным;
  • Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
  • Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:

  • Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
  • Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
  • Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму.

В целом, можно сказать, что ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц не так сложна, как кажется сначала. Да, она доступна далеко не всем, и есть определенные нюансы, однако основная проблема – найти банк, который согласится с вами работать. В большинстве банков ипотека под коммерческую недвижимость выдается исключительно юридическим лицам и ИП, да и тем с большой неохотой, так как подтвердить свои доходы при наличии собственного бизнеса весьма затруднительно. Звучит забавно, однако это действительно так.

Ипотека на коммерческую недвижимость в Россельхозбанке.

Ипотека на коммерческую недвижимость
Ипотека на коммерческую недвижимость

В самом начале статьи мы обещали проиллюстрировать условия, на которых может быть оформлена ипотека на коммерческую недвижимость для ИП на примере действующего предложения от банка. Россельхозбанк является наиболее выгодным банком для тех, кто хочет оформить нестандартную ипотеку с гарантией выгоды и прозрачности сделки. Кроме того, этот банк поддерживает большинство государственных программ, что делает его уверенным лидером на рынке ипотечного кредитования (да, Сбербанк во многом ему проигрывает). Остановимся более подробно на том, какими особенностями обладает ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость в этом банке.

Какие условия для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость в этом банке:

  • Длительные сроки кредитования — до 8 лет.
  • Сумма кредитования до 200 млн. руб.
  • Гибкий подход к установлению графика погашения кредита.
  • Предоставление кредита только под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости.
  • Возможность предоставления отсрочки погашения основного долга до 12 месяцев.

Условия предоставления ипотечного кредита на коммерческую недвижимость в Россельхозбанке следующие:

  • Сумма кредита до 200 миллионов рублей.
  • Сумма первоначального взноса – не менее 20% от общей суммы приобретаемого объекта недвижимости. В большинстве банков первоначальный взнос больше как минимум процентов на 10.
  • Недвижимость оформляется в залог, как и при обычной ипотеке.
  • Возможно привлечение поручителей в лице акционеров или участников бизнеса, владеющих блокирующим пакетом акций.
  • Кредит предоставляется для юридических лиц, а также для ИП.
  • Погашение задолженности по основному долгу возможно ежемесячно, ежеквартально или по индивидуальному графику.
  • Погашение задолженности по процентам ежемесячно.
  • Обязательно оформление страхования только на объект недвижимости.
  • Для одобрения ипотеки обязательно наличие расчетного счета в банке, открытого до заключения договора об ипотеке.

Документы для юридического лица:

  • Заявка Клиента на предоставление кредита (кредитной линии);
  • Учредительные документы и документы, подтверждающие регистрацию Клиента;
  • Лицензии, подтверждающие право Клиента заниматься отдельными видами деятельности;
  • Документы, подтверждающие полномочия руководителя и главного бухгалтера Клиента;
  • Копии паспортов руководителя и главного бухгалтера Клиента (все страницы/все содержащие сведения страницы);
  • Бухгалтерская (финансовая) отчетность по состоянию на последнюю годовую/квартальную дату, составленная в объеме и отвечающая требованиям, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 02.07.2010 № 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций».

Документы для индивидуального предпринимателя:

  • Заявка клиента на предоставление кредита;
  • Документы, подтверждающие регистрацию Клиента;
  • Лицензии, подтверждающие право Клиента заниматься отдельными видами деятельности;
  • Копии паспортов, удостоверяющих личности Клиента и лиц, предоставляющих обеспечение (все страницы/все содержащие сведения страницы);
  • Документ, подтверждающий регистрацию Клиента в случае предъявления документа, удостоверяющего личность, отличного от паспорта;
  • Справка о финансовом состоянии по состоянию на последнюю годовую/квартальную дату, составленная по форме Банка.

Обратите внимание, что этот перечень документов не является исчерпывающим. Эти документы потребуются только для первоначального рассмотрения вашей заявки, впоследствии банк может предоставить и другие требования.

Можно ли выгодно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость в 2018 году?

Ипотека на коммерческую недвижимость
Ипотека на коммерческую недвижимость

Как мы только что увидели, оформление ипотеки на коммерческую недвижимость не так сложно, как кажется. Однако требуется куда большее количество документов, которые должны будут подтвердить вашу платежеспособность и то, что банк может вам доверять.

Основными проблемами при оформлении ипотеки на коммерческую недвижимость являются следующие факторы в совокупности:

  • Трудно найти банк, который согласится выдать такой кредит. Россельхозбанк в этом смысле – просто находка, так как большинство других банков предоставляют куда более суровые условия или вовсе отказываются работать с коммерческой ипотекой.
  • Трудно подобрать объект недвижимости. Сдавать объект в аренду всегда выгоднее. Даже на рынке жилых помещений можно часто встретить объявления о том, что квартира сдается, и намного реже продаются действительно хорошие квартиры. Потому что сдавать в аренду всегда экономически выгоднее. То же касается и коммерческих помещений. Выкупать их надо либо на начальной стадии, когда коммерческие помещения только закладываются, например, в первый этаж жилого дома. Или же в случае, когда какая-то компания освобождает помещение. Однако здесь надо постоянно мониторить рынок в поисках предложений, и это могут делать далеко не все.
  • Трудно оценить коммерческую недвижимость. Ликвидность такого помещения под вопросом, так как соотношение спроса и предложения чрезвычайно неприглядно. Поэтому и услуги оценщика обойдутся намного дороже, и толку от его услуг вовсе может не быть.
  • Трудно получить одобрение от банка. Это и понятно: банк не хочет вкладываться в помещение, которое может «не сработать», и вам нечем будет отдать долг, а продать его банк не сможет. Потому и требуется предоставлять куда больше документов, чем в обычном порядке.

Бытует мнение, что коммерческую недвижимость выгоднее арендовать. Для многих это действительно так. Однако в случае, если у вас надежный бизнес, который приносит вам стабильный доход, вы вполне можете позволить себе приобрести коммерческое помещение в ипотеку. Да, выбор банков у вас будет ограничен, но он все-таки будет. На примере Россельхозбанка мы в нашей сегодняшней статье доказали, что оформить ипотеку на коммерческую недвижимость не просто можно, а можно оформить выгодно.

В нашей статье мы постарались рассмотреть все особенности такого трудного понятия, как ипотека на коммерческую недвижимость. Остановились на коммерческой ипотеке как для физических, так и для юридических лиц, а также индивидуальных предпринимателей. Мы надеемся, что наша статья помогла вам найти ответы на волнующие вас вопросы.

Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ну а мы продолжим отвечать на самые интересные ипотечные вопросы просто и понятно!

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *